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东方市场:增加5.7亿元现金流并锁定来年开发进度

发布时间:2009-12-15    研究机构:海通证券

东方市场发布了多个公告,其实内容包括三部分,分别是西二环路土地回收补偿公告、运东新城和运西新城土地拆迁和开发整理公告以及确定江苏东方英塔安防保全系统股份有限公司各方股东出资比例的公告。

一、西二环路土地回收补偿带来开发现金流。盛泽镇人民政府拟回收公司拥有的盛泽镇西二环路西侧两宗国有出让商住用地,土地使用权面积255,325 平方米,该两宗地块是作为东方丝绸市场改造的配套项目即“城中花园”项目置换进入公司的。因政府的回收公司将获得57,260.59 万元的现金流入,并预计获得利润总额为2,839.08 万元。我们认为这是公司新城开发的前因或者引子,具体获得多少净利润已经不是我们最关心的事情,57,260.59 万元的现金流入才是关键所在,这个将为公司开发新城土地带来充足的现金流,即有利于公司围绕东方丝绸市场提升改造的目标,扩大土地开发整理业务。

二、盛泽新城土地开发整理协议锁定部分土地开发进度并促进老市场改造升级。协议大概内容为:东方市场将在2010 年对运东新城3,415.90 亩土地和运西新城5,412.10 亩土地(合计8828 亩)进行拆迁和开发整理,具体开发进度由盛泽镇人民政府根据实际需求,按单宗土地再进行委托约定;开发整理收益的计算原则:公司与吴江市盛泽镇人民政府对委托范围内的土地出让收益实行分成,具体分成比例由双方按照单宗土地的土地开发整理协议书进行约定,但不得低于本合同项下的单宗土地全部开发整理总成本的10%;东方市场将开发、整理完成后的地块交付吴江市盛泽镇人民政府后,由吴江市盛泽镇人民政府根据土地性质负责协调相关部门纳入吴江市土地供应计划,通过招拍挂方式,达到土地价值效益最大化。

具体解读:1.公司获得新城区的土地开发整理权。具体包括了运东新城3,415.90 亩土地和运西新城5,412.10 亩土地。根据当地政府的规划,运东新城具体的定位是社会性的项目,以商住为主,运东西城是以政府为核心的CBD,其中学校、医院、酒店和住宅等在内的商住配套也将逐渐完善。2.锁定2010 年业绩。具体分成比例由双方按照单宗土地的土地开发整理协议书进行约定,但公司获得的收入将不低于开发整理总成本的10%。这些土地将包含行政、共建(如绿化等)和招拍挂商用等,所以具体每宗土地所获得的收入将不同。但我们根据保守原则进行测算,三级城市的拆迁成本为500-800元/平米(中值为650 元/平米),公司将获得的税前利润为650*8828*667*10%=382,737,940 元,即38273.79 万元,扣除5.5%的营业税及附加以及25%的所得税,税后净利润将为27126.55 万元,折合每股收益将为0.222 元。注意,因为8828 亩土地中还包含了招拍挂性质部分,所以上述测算为保守测算,实际获得的净利润应该高于此数。

2.影响。我们认为公司除了能够增加土地开发整理收益、锁定2010 年土地开发整理面积获得稳定的业绩预期之外,其他的影响也不容忽视。如,新城开发的推进以及配套设施的完善,将为老城区的搬迁起到促进作用,这样也为东方市场自身的商铺改造升级实现租改售也起到关键促进作用。

三、确定安防公司各方出资比例。安防公司注册资本4000 万元。其中,东方市场以现金方式出资1,120 万元,占注册资本的28%;东方市场大股东丝绸集团以现金方式出资1,280 万元,占注册资本的32%;自然人陆伟以现金方式出资880万元,占注册资本的22%;自然人徐晴以现金方式出资480 万元,占注册资本的12%;自然人杨荣林以现金方式出资240万元,占注册资本的6%。

其实,这个公告其实是2009 年11 月12 日关于发起设立安防公司公告的延续和细化。我们认为未来推动安防公司走上创业板或者中小板的可能性较大。

四、盈利预测与投资建议。城中花园项目的土地(使用权面积255,325 平方米)的转让将减少公司未来房地产开发的利润,我们重新调整房地产开发的预测,2009-2011 年房地产贡献每股收益将分别为0.032、0.05 和0.04 元;由于新城的土地开发整理基本能保守锁定公司2010 年业绩0.22 元;热电厂保守的0.04 元业绩。再加上其他业务的贡献,我们暂时上调2009 年业绩到0.16 元,维持2010 年业绩为0.32 元,扣除城中花园项目的结算预测,下调2011 年EPS 为0.40元(未来将按照公司披露的土地开发进度进行调整)。按照2010 年30 倍进行估值,保守目标价格为9.6 元。同时,我们认为公司逐渐明朗的收储进度将提供稳定的预期以及不断创新的模式如创投控股型的模式值得市场给予相对较高的估值,维持“买入”评级,维持原有目标价格为10.93-11.10 元。

五、主要不确定因素。2010 年土地开发整理进度逐渐明朗消除了前期不确定性因素;旧城商住搬迁过程中的不确定性因素。

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